Odborníci: Zpřísnění hypoték na investiční byty poptávku ani výstavbu neomezí

Praha 1. prosince 2025 (ČTK) - Doporučení České národní banky (ČNB) zpřísnit limity pro nákupy investičních nemovitostí by nemělo mít vliv na poptávku po bytech či na jejich novou výstavbu. Investoři totiž nejsou tolik závislí na běžných hypotečních úvěrech, ale mají většinou dostatek vlastních peněz. ČTK to sdělili odborníci z developerského a realitního odvětví. Doporučení ČNB je platné k 1. dubnu 2026 a bude se vztahovat pouze na nově poskytnuté úvěry.

Investiční nákup je podle ČNB takový, kdy žadatel o hypotéku kupuje třetí a další obytnou nemovitost nebo ji pořizuje za účelem pronájmu. V takovém případě by banky měly vyžadovat maximální poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) 70 procent a maximální výše celkového dluhu žadatele o hypotéku vůči jeho ročnímu příjmu (DTI) by měla být nanejvýš sedminásobná.

'Investiční nákupy tvoří menší část trhu, navíc se zpravidla jedná o kapitálově silnější klientelu, takže ani z tohoto pohledu by zpřísnění parametrů nemělo poptávku zásadně omezit. Výraznější dopad na novou výstavbu proto neočekáváme,' řekl ředitel Penta Real Estate David Musil. Developerské projekty se navíc podle něj plánují několik let a spíše než úvěrové limity pro investiční kupce ovlivňuje výstavbu pomalé povolování.

V dlouhodobém horizontu může podle Musila opatření naopak napomoci stabilizaci trhu a ke zpřehlednění poptávky, což by bylo pozitivní. Novou výstavbu bytů neovlivní doporučení ČNB ani podle generálního ředitele developerské společnosti Finep Tomáše Pardubického. 'Jelikož se omezení týká investorů, kteří nekupují byt pro vlastní bydlení, domnívám se, že trh zůstane prakticky nezasažen. Investoři většinou nejsou tolik závislí na využívání vysokých LTV hypotéky,' dodal. Pro ostatní hypotéky podle ČNB nadále platí LTV 80 procent, u žadatelů do 36 let 90 procent. DTI i limit výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI) zůstávají deaktivované.

Investoři kupují byty, aby v nich zhodnotili své finance do budoucna, ale i proto aby měly zisky z pronájmu. V posledních letech se pak také zvýšila výstavba bytových domů, které společnosti staví za účelem pronájmu, nikoliv prodeje. Takzvaný 'built-to-rent' (BTR) segment se rozrůstá v ČR hlavně v Praze a Brně. Tento segment ale staví většinou institucionální pronajímatelé, kteří podle Zuzany Chudoby z poradenské společnosti BTR Consulting financují vznik jinými nástroji než běžnými hypotečními úvěry.

Přesto ale podle Chudoby v Praze a Brně kupují menší byty i investoři, kteří je dále po dostavění pronajímají či v menší míře také předprodávají za vyšší cenu. 'Domnívám se, že prodeje takovým investorům mohou byt někde mezi 40 až možná v některých projektech 60 procenty prodejů. Takže toto opatření může mírně nákupy omezit, ale nemyslím si, že zcela. Drobní investoři mají dostatek vlastních financí a hypotékou si pouze dopomáhají, aby vlastni finance mohli diverzifikovat i do dalších investičních nástrojů,' uvedla Chudoba.